DIRITTO DEL CONDOMINO DI PRENDERE VISIONI DEI DOCUMENTI INERENTI ALL'AMMINISTRAZIONE DEL CONDOMINIO

Il caso: alcuni condomini, poiché nei lavori di ristrutturazione dell'edificio condominiale erano state riscontrate gravi carenze costruttive sia nei materiali impiegati che nella loro messa in posa, chiedevano all'amministratore la consegna di copia del contratto d'appalto, al fine di verificare qual era l'oggetto del contratto ed individuare la sussistenza di eventuali responsabilità. Tuttavia l'amministratore non ottemperava a tale richiesta.
Si trattava allora di stabilire se la richiesta dei condomini era giuridicamente fondata oppure se era corretto il silenzio dell'amministratore.
Il diritto: la giurisprudenza meno recente (si veda Cass. Civ. 5.4.1984 n. 2220 in Foro It., Rep. 1985, Voce Comunione e condominio, n.87) aveva stabilito la necessità di coordinare il disposto dell'art. 1713 c.c. (Obbligo di rendiconto) con la previsione di cui all'art. 1130 c.c. (Attribuzioni dell'amministratore), che stabilisce che sia l'amministratore a dar conto della sua gestione al termine di ogni anno. Pertanto, secondo tale orientamento, era solo in occasione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto annuale che i condomini avevano il potere di controllare gli atti inerenti alla gestione dell'amministratore, non sussistendo più tale diritto una volta approvato il bilancio. Unica eccezione ai fini dell'esibizione documentale al di fuori dell'assemblea era il comprovato interesse al riguardo del condomino.
La Suprema Corte, con successiva e recente sentenza n. 8460 del 26 agosto 1998, invece, ha ribaltato il precedente orientamento, sostenendo che non vi è motivo per impedire ai condomini l'esercizio del loro diritto di controllo e vigilanza.
Per arrivare a tale conclusione, la Corte ha preliminarmente riesaminato il rapporto intercorrente tra gli organi rappresentativi del condominio ed i singoli condomini, rilevando che all'assemblea ed all'amministratore sono assegnati poteri di mera gestione che in nessun modo possono influire sui diritti derivanti ex lege ai condomini. Il condominio non costituisce dunque un ente a sé, che figura come parte nel mandato ad amministrare; al contrario, il rapporto di amministrazione nel condominio si stabilisce tra l'amministratore ed ogni singolo condomino, ed il rapporto tra amministratore e condomini è analogo a quello del mandato con rappresentanza.
A prima vista, tale soluzione parrebbe suscitare una obiezione: come è possibile che l'amministratore sia nominato dall'assemblea ed il rapporto si costituisca in capo ai singoli condomini? La Corte risolve in maniera convincente tale apparente antinomia rilevando che le deliberazioni approvate dall'assemblea sono atti di mera gestione, come tali inidonei a costituire, modificare ed estinguere un rapporto giuridico come quello del mandato. Pertanto, dalla disciplina dell'organizzazione predisposta per amministrare un condominio, scaturisce il quadro dei rapporti tra l'amministratore ed i condomini che, in qualità di mandanti, hanno poteri di controllo e vigilanza che non sono in contraddizione con gli effetti del rapporto di amministrazione, poiché l'amministratore detiene registri e documenti contabili relativi alla gestione e riguardanti gli stessi condomini, che sono i proprietari delle cose amministrate.
Ridefinito in tali termini il rapporto tra amministratore e condomini, ne deriva la logica conseguenza che è pieno diritto di questi ultimi prendere visione degli atti di gestione del condominio, senza la necessità che i condomini specifichino la ragione di tale richiesta e purché ciò non si risolva in un intralcio all'amministrazione. Eventuali costi sono addossati ai condomini richiedenti. L'amministratore, qualora si opponesse all'esibizione, ha l'onere di provare che il condomino richiedente non ha alcun interesse alla visione del documento richiesto, stante la sussistenza di motivi futili o inconsistenti e contrari alla correttezza.
Questa sentenza è sicuramente meritevole di consenso, poiché riconosce finalmente il diritto ad una partecipazione più consapevole alla gestione da parte dei condomini che, come dice giustamente la stessa Corte, non sono delle mere figure giuridiche, bensì sono coloro che hanno la proprietà dei beni amministrati da un terzo e pertanto un evidente interesse ad una gestione quanto più corretta e trasparente possibile. Né, d'altro canto, tale decisione costringe gli amministratori a rivelare a chicchessia gli atti relativi al proprio operato, avendo la facoltà di rifiutarli a chi, illegittimamente, faccia richiesta di esibizione di documentazione che non gli compete, e riequilibra l'ago della bilancia nei rapporti tra amministratore e condomini, che con la precedente interpretazione era più sbilanciato a favore del primo ed a discapito dei secondi.

Dott. Massimiliano Mapelli