REPUBBLICA ITALIANA

In nome del popolo italiano
La Corte Suprema di Cassazione
SEZIONE II CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Vincenzo BALDASSARRE Presidente
Dott. Raffaele CORONA Rel. Consigliere
Dott. Ugo RIGGIO Consigliere
Dott. Carlo CIOFFI Consigliere
Dott. Giovanna SCHERILLO Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Sul ricorso proposto da: LANCEROTTO geom. DUILIO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LIVIO ANDRONICO 24, presso lo studio dell'avvocato LOIACCONO MARIA TERESA, che lo difende unitamente all'avvocato MELANO BOSCO SERGIO, giusta delega in atti;
Ricorrente

contro
NOE' MARIO, e in sua sostituzione si costituisce in udienza il sig. VALENTINI ENZO, nella qualità do amministratore p.t. del COND. VIA ROMAGNANO 2, Torino (come dal verbale di assemblea condominiale in data 3-2-98 depositata in udienza) difeso dall'avvocato PIETRO RIGOLI, domicilio eletto in Roma, Piazzale degli Eroi 16, per procura speciale del Notaio Luisa Quaglino Rinaldo, in data 18-3 -98, n. rep. 104727, depositata in udienza;
Resistente

con procura avverso la sentenza n. 591-95 della Corte d'Appello di TORINO, depositata il 27104-95; udita la relazione della causa svolta nella pubblica, udienza del 07-04-98 dal Consigliere Dott. Raffaele CORONA; udito l'Avvocato SERGIO MELANO BOSCO difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso; udito l'Avvocato PIETRO RIGOLI difensore del resistente che ha chiesto, il rigetto del ricorso e deposita nota spese; udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto
Con citazione 11 maggio 1990, Duilio Lancerotto convenne. davanti al Tribunale di Torino, l'amministratore del condominio dell'edificio sito in Torino, via Romagnano 2. Espose di essere proprietario di un appartamento nel fabbricato e di aver richiesto all'amministratore, ripetutamente e senza successo, le copie dei documenti relativi alla gestione per l'anno 1989, approvata dall'assemblea. Come condomino aveva il diritto di prendere visione dei documenti e di estrarre copie, senza bisogno di una specifica giustificazione. Domando' al collegio di ordinare al convenuto di mettere a disposizione di esso attore la documentazione relativa all'amministrazione del condominio per l'anno 1989. L'amministratore del condominio si costituì e chiese il rigetto della pretesa avversa. Rispose che il diritto del condomino di esaminare la documentazione poteva essere esercitato nei giorni precedenti la riunione assembleare, fissata per l'approvazione del bilancio consuntivo, e nel corso dello svolgimento della riunione medesima; successivamente tale diritto poteva essere esercitato relativamente ai documenti contabili, sempre che sussistesse un interesse specifico. Il Tribunale, con sentenza 21 febbraio - 31 marzo 1992, respinse la domanda e condannò l'attore alla rifusione delle spese. Pronunziando sull'impugnazione proposta da Lancerotto, la Corte d'Appello di Torino, con sentenza 21 ottobre 1994 27 aprile 1995, respinse l'appello e condanno' l'appellante nelle ulteriori spese. Si legge nella sentenza che il singolo condomino, durante il corso della gestione, non ha normalmente alcun diritto di prendere visione delle carte condominiali, salvo che deduca uno specifico interesse al riguardo. Infatti il rapporto che lega le parti e' quello conferito dall'assemblea e non dal singolo, per cui l'unica sede per dimostrare l'attività svolta e i movimenti di danaro e' quella dell'assemblea. Ricorre per cassazione Duilio Lancerotto; non spiega attività difensiva l'intimato condominio.
Diritto
1.- A fondamento del ricorso, il ricorrente deduce: 1. 1 Violazione o falsa applicazione di norme di diritto - art. 360 cod. proc. civ. - in relazione all'art. 99 stesso codice. Erroneamente il giudice del merito ha ritenuto la carenza di legittimazione attiva in capo al ricorrente, in quanto nella qualità di condomino mandante era insita la facoltà di agire contro l'amministratore mandatario per il rifiuto o l'omissione di adempiere l'obbligo di esibizione dei documenti giustificativi della gestione. La legittimazione non poteva essere condizionata all'allegazione di una particolare ragione, perché la motivazione specifica e l'interesse ad agire sono di per se' compenetrati e non sussiste la necessita' di dare una prova specifica volta per volta.
2.- Omessa e-o insufficiente motivazione (art. 360 n. 5 cod. proc. civ.). La Corte d'appello, fissate alcune premesse, ne aveva tratto la conseguenza della infondatezza della domanda senza alcuna argomentazione di tipo logico - deduttivo; inoltre, non aveva indicato le ragioni della ritenuta equiparazione delle due distinte ipotesi di richiesta della documentazione prima dell'approvazione del rendiconto oppure dopo, come era avvenuto nella specie, a mandato esaurito.
3.- Violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 cod. proc. civ., in relazione agli artt. 1130 e 1713 cod. civ.). Le norme in materia di condominio e di mandato non restringono le facoltà di controllo dei documenti giustificativi al solo ambito dell'approvazione del rendiconto. Infatti, la delibera puo' essere impugnata in ogni tempo in caso di nullità. D'altra parte, l'amministratore, come ogni mandatario, e' tenuto a rimettere tutto ciò che ha ricevuto per la gestione, quando essa e' esaurita, per cui deve essere considerato detentore precario dalla relativa documentazione, che resta di proprietà dei condomini mandanti.
4. - Violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 cod. proc. civ., sempre in relazione all'art. 1713 cod. civ.). Non e' esatta l'affermazione della Corte d'Appello, secondo cui il rapporto di mandato intercorre tra l'amministratore ed il condominio inteso come assemblea. Il rapporto di mandato intercorre tra l'amministratore ed i singoli condomini, che pertanto possono far valere uti singuli i diritti derivanti dal rapporto di mandato.
2.- I motivi del ricorso devono esaminarsi congiuntamente, in ragione della loro evidente connessione.
2. 1 La questione di diritto, che la Suprema Corte deve risolvere per decidere la controversia, e' se il potere di ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili sia riconosciuto ai condomini soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea; ovvero se, al di fuori di questa sede, il potere sussista sempre e non sia subordinato alla deduzione ed alla dimostrazione da parte dei condomini di uno specifico interesse al riguardo. In termini, si rinviene una pronunzia non recente del Supremo Collegio, secondo cui il disposto dell'art. 1713 cod. civ. va necessariamente coordinato con la specifica previsione dell'art. 1130 dello stesso codice che, in tema di amministrazione condominiale, prevede espressamente essere l'amministratore tenuto alla fine di ciascun anno a rendere conto della sua gestione. Ed e' in questa sede naturale che i condomini hanno normalmente il potere di controllare i documenti giustificativi delle spese effettuate. Una volta approvato il bilancio non sussiste il potere dei condomini di contestare i conti, rimettendo cosi' in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza. Per ottenere l'esibizione dei documenti fuori della sede competente, il condomino deve dimostrare un interesse al riguardo (Cass., Sez. II, 5 aprile 1984, n. 2220). Per risolvere la questione occorre riesaminare criticamente il tema, sulla base della natura del condominio negli edifici e del rapporto, che tra i singoli condomini e l'amministratore intercorre.
2. 2 Il condominio negli edifici, e' risaputo, si distingue dalle formazioni sociali tradizionali: tanto da quelle di tipo collettivistico, non corporativo, quanto dai gruppi di tipo individualistico, o personale. Nella struttura delle formazioni di tipo collettivistico, non contrassegnate necessariamente dalla personalità giuridica, due organi si riscontrano sempre: l'uno (l'assemblea) deputato alla formazione della cosiddetta volontà collettiva e, di solito, investito dalle decisioni ultime; l'altro (gli amministratori) dotato della autonoma competenza ad amministrare. La ripartizione istituzionale delle funzioni, invece, manca nei gruppi di tipo individualistico i quali, difettando della soggettività, alle persone dei partecipanti attribuiscono tutti i poteri e sono solitamente privi e dell'assemblea e degli amministratori. In entrambe queste formazioni, alla differente organizzazione si accompagna la diversa disciplina della responsabilità nei confronti dei terzi. Nelle formazioni di tipo collettivistico, in cui la responsabilità patrimoniale, facente capo all'entità quale soggetto di diritto, esonera i partecipanti, la competenza degli amministratori si giustifica anche con la loro responsabilità diretta nei confronti dei terzi. Nei gruppi di tipo individualistico, invece, i singoli amministrano di persona e personalmente rispondono delle obbligazioni assunte nell'interesse della formazione. Da entrambi gli schemi si discosta il condominio negli edifici. Nel condominio si rinvengono gli organi" propri alle formazioni collettivistiche, ma i principi, ai quali la disciplina dell'organizzazione si informa, sono quelli dei gruppi individualistici. Nel condominio sono previsti l'assemblea e l'amministratore, ma all'assemblea e all'amministratore, tuttavia, sono assegnati poteri di mera gestione, che non incidono sui diritti, che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, ne' sulle obbligazioni per la conservazione e per l'uso delle cose comuni, ascritte ai singoli per legge propter rem in ragione della proprietà comune.
2.3 Anche se all'assemblea e' assegnato il potere di nominare l'amministratore (art. 1129 comma 1 cod. civ.), di revocarlo in ogni tempo (art. 1129 comma 2) e di decidere i ricorsi proposti dai condomini contro i suoi provvedimenti (art. 1133 cod. civ.), poiché il condominio non costituisce un ente a se', distinto dai singoli condomini e capace di essere parte del mandato ad amministrare, il rapporto di amministrazione nel condominio si stabilisce tra la persona nominata amministratore ed i singoli condomini (Cass., Sez. 11, 24 marzo 1981, n. 1720). Orbene, il rapporto tra l'amministratore ed i condomini e' analogo a quello del mandato con rappresentanza, ma si differenzia per i profili qualificanti concernenti la obbligatorietà della costituzione (art. 1129 comma 1 cod. civ.: "Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina e' fatta dall'autorità giudiziaria"); il contenuto (artt. 1130 e 1131 cod. civ., i quali stabiliscono le attribuzioni dell'amministratore e la sua rappresentanza, attiva e passiva. anche nei confronti dei condomini dissenzienti ed assenti: vale a dire, dei partecipanti i quali in assemblea non hanno approvato la sua nomina); gli effetti (art. 1133 cod. civ., che contempla l'obbligatorietà dei provvedimenti dell'amministratore per tutti i condomini). L'antinomia apparente tra la nomina dell'amministratore da parte dell'assemblea e la costituzione del rapporto in capo ai singoli condomini si spiega con l'osservazione che le deliberazioni, approvate dall'assemblea con la maggioranza prescritta, in quanto atti di mera gestione (non di autonomia privata), non sono idonee a costituire, modificare ed estinguere un rapporto giuridico, qual'è quello del mandato. Per la verità, l'effetto proprio della nomina, della conferma e della revoca dell'amministratore non consiste nella costituzione, nella modifica o nella estinzione del rapporto di mandato, che può insorgere soltanto in virtù di un negozio. L'origine, il contenuto e gli effetti del mandato nel condominio sono positivamente predeterminati, tant'è' che si parla di mandato ex lege. L'effetto precettivo delle delibere consiste nella designazione del soggetto, che deve amministrare (ovvero nella sua conferma o revoca). Consiste, cioè, nella mera preposizione (e nelle vicende successive). Dalla disciplina, articolata e puntuale, della organizzazione predisposta per amministrare le cose, gli impianti e i servizi comuni scaturisce il quadro complesso dei rapporti intercorrenti tra l'amministratore (mandatario) ed i singoli condomini (mandanti), ai quali spettano i poteri di vigilanza e di controllo, secondo l'elaborazione compiuta dalla giurisprudenza e dalla dottrina in tema di mandato, sulla base dell'art. 1713 cod. civ., che non risultano incompatibili con gli strumenti di costituzione e di estinzione, nonché con il contenuto e gli effetti, del peculiare rapporto (di amministrazione) regolato dalle norme sul condominio. Il potere dei condomini di vigilare e di controllare in ogni tempo la gestione dell'amministratore, eventualmente in funzione della proposizione del ricorso all'assemblea contro i provvedimenti di lui o della richiesta di revoca, non sono inconciliabili con il rapporto di amministrazione delineato sopra, avuto riguardo alla circostanza che l'amministratore, per ragioni del suo ufficio, detiene i registri ed i documenti contabili afferenti alla gestione e riguardanti gli stessi condomini, ai quali in definitiva appartengono in proprietà comune.
2. 4 Appurato che il rapporto intercorre tra i singoli condomini e l'amministratore; ritenuto che i condomini, in quanto mandanti, sono titolari dei poteri di vigilanza e di controllo previsti dal contratto di mandato; considerato che i condomini contro i provvedimenti presi dall'amministratore, in ogni tempo, possono proporre ricorso all'assemblea e chiederne la revoca: tutto ciò valutato, non v'è ragione per impedire ai condomini di esercitare, in ogni tempo, la vigilanza ed il controllo sullo svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni e, perciò, di prendere visione dei registri e dei documenti che li riguardano: sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano in un intralcio all'amministrazione, non siano contrari al principio della correttezza, che deve stare alla base dei rapporti interpersonali (art. 1175 cod. civ.), e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i condomini si addossino i costi. Non e' necessario, perciò, che i condomini specifichino la ragione, per cui vogliono prendere visione o estrarre copia dei documenti. Spetta se mai all'amministratore dedurre e dimostrare l'insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini istanti, perché i documenti personalmente non li riguardano, ovvero l'esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla correttezza.
3.- Accogliendo il ricorso, la Corte deve cassare la sentenza impugnata e rinviare la causa ad altra sezione della Corte d'Appello di Torino, la quale deciderà attenendosi al seguente principio di diritto: il potere di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili spetta ai condomini non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessita' di specificare la ragione per cui essi intendono prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi: sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa, non sia contrario ai principi di correttezza ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti. Il giudice del rinvio deciderà anche sulle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M
La Corte: accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d'Appello di Torino.
Roma, 7 aprile 1998.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 26 08 1998